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住房租价比跌破上限 专家担忧泡沫明年破裂

作者: 佚名    时间:2010-4-8 23:05:22    点击:

核心提示:数据显示,住房租价比连续5年向下,银河证券首席经济学家左晓蕾表示:如果今年又去推动房地产大幅涨价,那么房地产就会岌岌可危。假定我们这么做,房产泡沫可能明年就破。

4月7日早晨,北京通州一家“链家”中介店工作员,正在将门口广告招贴上一套房屋的报价由180万元改为200万元。

通州房价单价已破2万元/平方米,甚至超过了北京四环内部分楼盘的价格。在“通州也疯狂”的时代,一直被用来衡量房价是否有泡沫的“租价比”指标,则早已突破上限。

2009年,北京居住物业租价比为3.81%,住宅长期投资者的租金回报收益非常不理想。同时,随着房价上涨,商业物业租金持续下降。

“去年是个特殊情况,但是如果今年又去推动房地产大幅涨价,那么房地产就会岌岌可危。假定我们这么做,房产泡沫可能明年就破。”银河证券首席经济学家左晓蕾向本报记者表示。

失衡的租价比

国土资源部3月29日公布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》包含的一系列数据报告中,首次提到了“租价比”概念。

分析报告认为,过去5年来我国热点城市房地产价格增长过快,住宅长期投资者的租金回报收益“非常不理想”,明显偏离理性投资者的正常投资回报率。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松说,一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。

从2005年开始,国土部以全国城市地价动态监测系统为基础,持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势。从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市居住物业租价比走势大体相同,到2009年均低于4%。

自2007年以来,重点监控城市的住宅物业租价比便逐渐逼近泡沫的临界点,历经去年的疯涨之后,重点监控城市租价比已经全面跌穿4.5%。

几乎就在国土资源部上述分析报告发布的同时,一份“房地产崩盘时间表”在网上迅速流传。

这份“时间表”回顾了日本1985年-1991年房地产市场走势,认为与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似。此外,中国与当年的日本在货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策上也有雷同。因此“时间表”预测,2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。

尽管“时间表”只是坊间对高房价的愤懑情绪的反映,但是房地产调控之难却是个不容回避的事实。

难以抑制的房价

尽管官方一再强调要“抑制房价过快增长”,但是房价上涨的步伐并未停止。

4月6日,北京通州某楼盘销售负责人对记者表示,通州地区几个主要项目价格都涨过了2万元/平方米,而通州房价暴涨与北京CBD东扩规划不无关系。

“随着经济、老百姓收入的增长,长远来看,房地产市场价格还是会涨。”左晓蕾说。

中国指数研究院常务副院长黄瑜的研究模型显示,2009年,全国商品房销售面积达9.37亿平方米,同比大幅增长42.1%;其中,正常增长率约为11.5%,另有约18个百分点的增长率来自2008年抑制需求的释放,信贷超额投放对增长率的贡献为6%,降息为4%,减税为2%。

此外,信贷超额投放对房价“贡献”也较为显著,据黄瑜的测算,2009年的商品房销售均价上涨23%,其中约10%来自于超额信贷投放。

基于这个模型,黄瑜预测2010年商品房销售面积下降约4.4%-6.5%,约为8.76亿-8.95亿平方米;房价整体均价会上涨3.3%-6%。从城市来看,由于一线城市房价2009年上涨较快,预计会在2010年四季度出现一些调整;而二线城市可能会保持平稳增长,增长率在5%-10%左右。

黄瑜认为,长期来看,房价涨幅应与宏观经济指标的涨幅趋同,否则将面临较大的调整风险:2009年,全国住宅销售均价为4474元/平方米,同比上涨25.1%,是1995年来的最高涨幅,比2007年高出近9个百分点。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于10%,但居民储蓄存款同比增长21.5%,达到26万亿的历史高位。

“去年房地产经济增长8.7%,但是货币供应量涨了差不多30%。每产生1元钱的价值,外面就有4元钱等着,流动性过剩。”左晓蕾告诉记者,“去年应对危机属于非常态,但如果把它变成常态,今年继续推动货币发行、房地产涨价,那么明年我们的通货膨胀就会恶化,房地产在明年就会岌岌可危。”

“大国小国、富国穷国、东方国家西方国家都曾经栽在房地产泡沫上。中国再有特色,也不能违背经济规律。”左晓蕾认为,这个规律有两个要点:价格的上涨要与投入的增长相匹配,同时,房地产要以居住为主。

左晓蕾提出,把房地产市场做成以居住为主的市场,要引导需求到保障性住房上来。“把政府和市场结合起来。对于投资性市场,不要去管价格,甚至都不要去管它的土地拍卖,只要管好银行的资金,严格控制信贷。”

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